1. La liste des charges qui ne peuvent être imputées au locataire dans le cadre du bail commercial
Ce qu'il faut retenir, pour l'essentiel :
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, il n'est plus possible de faire supporter aux locataires :
- Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil, c'est-à-dire pour l'essentiel les travaux qui portent sur la réfection dans sa totalité de la toiture, sur les gros murs (donc les murs porteurs),
- Le coût des travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre le bien loué ou l'immeuble en conformité avec la réglementation, dans la mesure où ces travaux relèvent des grosses réparations visées au point précédent,
- Les impôts et autres redevances dont le redevable légal est le bailleur (la contribution économique territoriale notamment). Seules exceptions encore admises : la taxe foncière et les taxes additionelles, les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement,
- etc.
Le risque encouru : sous réserve d'une confirmation ultérieure de la jurisprudence, il pourrait être la perte pour le bailleur du droit à récupérer les frais engagés pour le compte du locataire.
2. Les obligations d'information incombant au bailleur vis-à-vis du locataire
Dorénavant, le bailleur devra transmettre au locataire, dans les deux mois à compter de chaque échéance triennale :
- Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel,
- Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
- Un état récapitulatif annuel des charges locatives doit, par ailleurs, également être transmis au locataire
Cet état doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi, ou dans le cas d'une copropriété, dans les trois mois à compter de la réédition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Les documents justifiant des charges doivent également être tenus à la disposition des locataires qui en font la demande.
Le risque en cas de non respect de ces nouvelles obligations est la perte du droit à recouvrer les charges et le coût de ces travaux sur le locataire, ainsi que le dédommagement du préjudice subi.
3. La date de prise en compte quand le congé est adressé par lettre recommandé.
Enfin, le décret précise utilement que lorsque le congé est adressé par lettre recommandé avec accusé de réception, la date de prise en compte du congé est la date de première présentation de la lettre.
Attention, un pli recommandé non retiré par le destinataire est retourné à l'expéditeur passé un délai de 15 jours. Le congé sera réputé avoir été reçu bien que le destinataire n'en ait pas connaissance, ce qui peut être lourd de conséquences.
Le recours à la signification par voie d'huissier reste donc à privilégier.
Bien entendu, que vous soyez propriétaire ou locataire, n'hésitez jamais à faire appel à un conseil spécialisé en matière de baux commerciaux, pour voir vos droits défendus au mieux de vos intérêts.
Le département juridique est à votre disposition pour toute question en matière de droit des baux commerciaux.
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